Bestrijding vastgoedfraude: WOZ-waarde als toetssteen

In de strijd tegen de vastgoedfraude worden door de overheid steeds meer controle en watchdog-middelen ingezet, met ook gevolgen voor het notariaat. Zo wordt aan notarissen de rol van poortwachter en rechercheur toegedicht. Is dat wel logisch?

De notaris zit eigenlijk altijd een beetje aan het einde van de vastgoedketen. Partijen hebben hun deal gesloten en de kopers hebben voor de financiering al een offerte van de bank getekend. Als notaris kan je weinig anders dan controles achteraf uitvoeren. Zoals een check of er geen sprake is van een ABC-transactie met grote onderlinge verschillen in koopprijs of nagaan dat de geldstromen wel kloppen.


Regeringscommissie

De overheid ziet graag dat eventuele fraude in een eerder stadium kan worden opgemerkt. In de meeste gevallen zal bij een door een bank gefinancierde aankoop van vastgoed een taxatie worden verlangd. Hier is in het verleden het nodige mis gegaan (taxatierapporten die al dan niet bewust niet reële waarden vermeldden).

Een regeringscommissie adviseert de WOZ-waarde als toetssteen te gebruiken. Deze waarden hebben voor alle onroerende zaken genomen dezelfde peildatum van 1 januari en kunnen dus volgens die commissie als referentie dienen voor latere taxaties. De WOZ-waarde zou openbaar gemaakt moeten worden. Het mooiste zou zijn dat in taxatierapporten die WOZ-waarde vermeld wordt, zodat de vergelijking met de door de taxateur geschatte waarde van een object meteen kan worden gemaakt. Hypothecair financiers kunnen dan beter afwegen of de gevraagde financiering van een transactie kan worden verstrekt.


‘Eerlijke’ WOZ-waarde

De gedachte achter de openbaarmaking van de WOZ-waarden en bij voorkeur de (verplichte) vermelding in taxatierapporten lijkt een goede. Maar helpt het in de strijd tegen vastgoedfraude? De vraag is namelijk of die WOZ-waarde wel zo goed is. Indien de door een taxateur geschatte waarde wordt vergeleken met een referentiewaarde, dan moet die laatste natuurlijk wel algemeen geaccepteerd worden als een goede, de werkelijkheid benaderende waarde.

Ik waag te betwijfelen of de WOZ-waarde thans als ‘eerlijk’ wordt ervaren. Vaak bekijkt de WOZ-taxateur alleen de buitenkant van een object en vergelijkt hij het met andere, gelijksoortige objecten. Met erfpacht wordt bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen rekening gehouden.


Zorgvuldige afweging

De actualiteit van de WOZ-waarde is toegenomen, maar loopt nog altijd een jaar achter. Daar kleeft een risico aan. We hebben met de huidige economische crisis gemerkt hoe snel het met de vastgoedmarkt en de huizenprijzen kan gaan. Daarnaast speelt er natuurlijk nog het privacy-argument. Hoezo moet eenieder kunnen nagaan wat de (WOZ-)waarde van mijn huis is? Verder bestaat de kans dat de WOZ-waarde de markt gaat bepalen.

Wat ik mis in de discussie omtrent vastgoedfraude en WOZ-waarde is het aspect van zorgvuldige afweging. Zo is een ABC-transactie nu per definitie verdacht. Eigenlijk zou dat andersom moeten worden bekeken. Een ABC-transactie is niet verdacht, tenzij …

Indien B een onroerende zaak scherp inkoopt, het object een upgrade geeft en goed verkoopt lijkt daar toch weinig mis mee. Het is niet verboden om zaken te doen en geld te verdienen. Die waardecreatie vormt nu eenmaal de motor van de economie.


Zelfregulering

Een goede waardebepaling is natuurlijk wel van groot belang. Hier is een rol voor de taxateur weggelegd. Met de WOZ-waarde kun je in zo’n casus niet veel. Het is beter om de kwaliteit van de waardebepaling door taxateurs te waarborgen.

Wat mij betreft mag de eed weer terugkomen. Deze heeft meer dan een symbolische waarde. Het is de basis voor borging van integriteit. Zelfregulering binnen de vastgoedtaxatiesector gecombineerd met goede afspraken met de bankensector zou tot een goed resultaat moeten leiden.

Een marchanderende taxateur vliegt er dus uit. De vastgoedmarkt kan zo op eigen kracht werken aan herstel en aan goede gezonde verhoudingen. Fraudeurs zul je helaas altijd blijven tegenkomen, zeker in een branche waarin nu eenmaal veel geld om gaat. De bijna obsessieve regelzucht van de overheid ter bestrijding van de vastgoedfraude kan zelfs dat niet voorkomen.

Er moeten echter geen voorschriften komen als medicijn ter bestrijding van een ziekte, maar met wellicht ongewenste bijwerkingen. De oprichting van een taxatie-insitituut en de komst van het Nederlandse Woningwaarde Instituut (NWWI) zijn initiatieven vanuit de sector zelf die van veel grotere betekenis zullen zijn in de bestrijding van vastgoedfraude. Hieruit spreekt namelijk veel meer de idee dat niet alleen de overheid maar de branche zelf fraude niet wenst te accepteren.

Jacques P. Buiteman
notaris
Codex Legal notarissen

 


Alle berichten:

Inschrijven koopakte: doen!

Houdt overlijdensrisico in eigen hand

Notariaat zoals het hoort te zijn

Notariaat en Toezicht

Bestrijding vastgoedfraude: WOZ-waarde als toetssteen