Inschrijven koopakte: doen!

Voor de koopovereenkomst waarbij een consument een woning aankoopt geldt volgens het Burgerlijk Wetboek het vereiste dat deze schriftelijk wordt vastgelegd. Zonder schriftelijke, door verkoper en koper getekende koopakte, is er geen koopovereenkomst. Voor de koopovereenkomst met een niet-consument als koper of met een andere onroerende zaak dan een woning als voorwerp van de deal geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. Uiteraard verdient het wel aanbeveling om de koop schriftelijk vast te leggen. Dat kan in een koopakte, maar bij commercieel vastgoed kom je ook vaak tegen een door de bij de deal betrokken makelaar opgestelde bevestigingsbrief met de belangrijkste kenmerken van de koop. De bevestigingsbrief wordt vervolgens door de makelaar aan verkoper en koper ter ondertekening “voor akkoord” voorgelegd.

De eis van een schriftelijke koopakte bij “consumentenkoop” is in de wet opgenomen ter bescherming van koper. Daaraan is in de wet voor de consument bovendien nog toegevoegd de bekende zo niet beruchte driedagen bedenktijd. De casus dat de consument-koper de koopakte al heeft getekend, maar de verkoper nog niet is smullen voor juristen. Wat is de positie van de koper indien de verkoper weigert te tekenen. Er is geen schriftelijke koopakte, dus geen koop. Kan verkoper worden gedwongen zijn handtekening als nog te zetten omdat hij mondeling de koop heeft bevestigd? Het schriftelijkheidvereiste werkt in zo’n geval eerder tegen koper dan dat het hem bescherming biedt. Bij een koop van commercieel vastgoed ligt dat wat anders. De koop kan daar wel degelijk reeds mondeling zijn tot stand gekomen, al ligt het bewijs daarvan lastig. Het kan onrechtmatig zijn dat een partij besluit zich terug te trekken en dus niet de koop te willen bevestigen. Ook hier is boeiende rechtspraak over. Onroerend is wel degelijk dynamisch! Maar over de totstandkoming van de koopovereenkomst wil ik het hier nu niet hebben.

Wat ik eigenlijk altijd mis in de koopakte consumentenkoop is het artikel waarin partijen de notaris WEL opdracht geven de koop in te schrijven in de openbare registers voor registergoederen, in gewone mensentaal, bij het kadaster. Bij de koop van bedrijfsmatig vastgoed kom ik een dergelijke bepaling eigenlijk ook nooit tegen. Ik vraag mij af waarom men zo makkelijk van een beschermde koperspositie afziet. Een ingeschreven koop, of dat nu om de consument gaat die een woning aanschaft of om een bedrijf dat een kantoorgebouw koopt, dat maakt niet uit, beschermt de koper voor maximaal zes maanden tegen faillissement van verkoper en tegen ten laste van verkoper op de onroerende zaak gelegde beslagen.

In deze tijden van economische crisis is zeker in commercieel vastgoedland een beslag of een faillissement vaker aan de orde. Met een ingeschreven koop(akte) waarbij de levering plaats heeft binnen 6 maanden na de inschrijving bij het kadaster, kan de zaak gewoon doorgaan. Daar zou meer aandacht voor moeten zijn denk ik zo. Aan de kosten van de inschrijving kan het niet liggen. Het kadaster rekent thans maximaal EUR 120,--. Dat is een lage premie om verzekerd te zijn van de levering van je aangekochte onroerende zaak ook al is verkoper intussen failliet gegaan of is er beslag gelegd. Het argument dat inschrijving achterwege moet blijven omdat anderen via het kadaster te weten kunnen komen dat de onroerende zaak is verkocht, door wie en aan wie, vind ik zwak. De akte van levering wordt later ook ingeschreven, dus men kan het uiteindelijk toch wel achterhalen en het argument weegt natuurlijk niet op tegen het voordeel van de bescherming die de inschrijving van de koop de koper biedt.

Overigens wordt de koop ingeschreven. Dat kan door middel van de inschrijving van de koopakte zelf, maar dat kan ook door middel van een specifieke notariële verklaring. Niet alleen de koper maar ook verkoper zou inschrijving moeten verlangen. Want stel dat er beslag op de onroerende zaak wordt gelegd, dan zou zonder de bescherming van de koper de transactie niet door kunnen gaan. Koper kan dan verkoper in gebreke stellen en verkoper loopt daarna tegen de contractuele boete aan (meestal 10% van de koopsom). Dat is allemaal (meestal) niet aan de orde indien de koop schriftelijk is vastgelegd en de koop is ingeschreven bij het kadaster. Overigens biedt inschrijving ook bescherming tegen de verkoper die hetzelfde object denkt twee maal te kunnen verkopen. Ook na de inschrijving door verkoper aangegane huur- of pachtcontracten kunnen niet aan de koper worden tegengeworpen. Kortom redenen genoeg dunkt mij om vaker de overweging van het inschrijven van de koop in de openbare registers voor registergoederen in het voordeel van “ja doen!” te laten uitvallen.

Inschrijven koopakte: doen!

Alle berichten:

Inschrijven koopakte: doen!

Houdt overlijdensrisico in eigen hand

Notariaat zoals het hoort te zijn

Notariaat en Toezicht

Bestrijding vastgoedfraude: WOZ-waarde als toetssteen